Nuda propiedad y usufructo, ¿en que se diferencian?
Nuda propiedad y el usufructo son derechos distintos sobre un inmueble o propiedad. El tener la nuda propiedad de un bien es ser el titular del bien, pero al mismo tiempo sin poder disfrutar de ese bien, ni tampoco poder explotarlo para poder obtener un rendimiento o beneficio económico (y esto es lo importante de cara a la declaración de la renta).
Mientras que si tenemos el usufructo de un bien o inmueble si podemos explotar u obtener rendimiento de ese bien. Es decir, tendremos el derecho a usar y disfrutar del bien. Por ejemplo, en el caso de una vivienda, si tenemos el usufructo podemos alquilarla… No así el que tiene la nuda propiedad…que no podría.
La propiedad completa de un bien sería la suma de la nuda propiedad más el usufructo. Es decir:
Pleno dominio = Usufructo + Nuda propiedad
Tratamiento en la declaración de la renta
Tienen diferente tratamiento a la hora de incluirlas en la declaración de la renta.
Usufructo
El que ostenta el usufructo de una propiedad o bien, es el que debe declarar todas las rentas que genera el inmueble del que posee el uso y disfrute, tanto si está vacío como si está alquilado. Como si fuera su propietario, esto con la excepción del usufructo de la vivienda habitual que está exento en la declaración de la renta. Por ejemplo, las viviendas vacías, que no están alquiladas, su usufructo, supone una imputación de rentas en el IRPF de un 1,1% del valor catastral en el caso de que este valor esté revisado y de un 2% en el caso de que no esté revisado. En el caso de las viviendas de alquiler su usufructo se declara como si tuviéramos toda la propiedad de las mismas.
Nuda propiedad
El nudo propietario, en cuanto exista un usufructuario…no tendrá que declarar nada en el IRPF, ya que no es titular del derecho de exploración de ese inmueble, de ese bien. Ya que no tiene el derecho a poder explotarlo para poder obtener un rendimiento o beneficio económico. Este derecho recae en el usufructuario.
Un inmueble en nuda propiedad, hemos dicho que no genera rendimientos para sus propietarios, con lo que estos no deben declararlos en el IRPF. Pero si van a aparecen en los datos fiscales. Entonces en ellos se deberá identificar la referencia catastral y el valor catastral del inmueble, así como el derecho que se tenga sobre él, en este caso, el de nudo propietario.
El nudo propietario solamente se deberá declarar en la Renta cuando cesa la nuda propiedad y el propietario pasa a serlo de pleno dominio sobre el inmueble, es el momento en el que existe realmente una ganancia patrimonial.
La nuda propiedad se puede terminar o finalizar por renuncia o fallecimiento del usufructuario de la vivienda. Entonces la nuda propiedad dejar de existir y se obtiene el pleno derecho de dominio sobre la vivienda.
Venta de nuda propiedad con usufructo vitalicio
Esta es la más habitual. Aquí el usufructuario tiene el derecho al uso y disfrute de la propiedad hasta su fallecimiento.
Para calcular el usufructo vitalicio, hay esta fórmula:
Valor del usufructo = 89 – edad del usufructuario
Además, la normativa establece que el valor del usufructo nunca puede ser superior al 70% ni inferior al 10%. Así, si el usufructuario tiene más de 80 años, el valor del usufructo siempre será igual al 10% del valor de la vivienda. Por el contrario, si tiene menos de 19 años, el precio será igual al 70% del valor de la casa.
Adquisición del nudo propietario de la totalidad de la propiedad de la vivienda
El nudo propietario pasa a ser también usufructuario, pasa a adquirir el usufructo cuando la persona que tiene el usufructo renuncia al mismo o fallece. En ese momento, la propiedad y el uso y disfrute de la vivienda pasan a ser del nudo propietario, que será propietario con pleno dominio de la vivienda.
Derechos del nudo propietario
Tiene derecho de propiedad del bien. También el derecho a vender la nuda propiedad a un tercero, siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario. Puede también hipotecar la nuda propiedad. Realizar obras y mejoras en el inmueble cuando estas no perjudiquen al usufructuario. Y el derecho a que se le restituya el uso y disfrute del bien una vez se extinga el usufructo.
Obligaciones del nudo propietario
Tiene la obligación de respetar el derecho del usufructuario. Tiene que hacerse cargo del pago de impuestos y tributos del bien usufructuado, salvo el IBI. También hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias y de los gastos de comunidad. Y también hacerse cargo de la hipoteca en el caso de que al constituirse el usufructo este se encontrara hipotecado.
Aquí os dejamos un enlace a la web de la AEAT, donde viene más información sobre las reglas de valoración del usufructo y sobre las reglas de valoración de los bienes de naturaleza urbana.
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