Quiero vender mi vivienda habitual y he cumplido los 65 años
El tema en principio es sencillo. Si vendes tu vivienda habitual y tienes ya más de 65 años, entonces por esta ganancia patrimonial no pagarás impuestos. La ganancia obtenida con la transmisión de la vivienda habitual está exenta (IRPF) si el vendedor tiene, al menos 65 años. Y ya sea esta transmisión por venta o donación, es lo mismo.
“Estarán exentas la ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por los mayores de 65 años y también por las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las Personas en Situación de Dependencia”. Esto es lo que dice el artículo 41.bi del RD 439/2007 de 30 de marzo, por el que se aprueba el reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
La venta de la vivienda habitual de los mayores de 65 años, está exenta como incremento de patrimonio en el IRPF. Pero estamos obligados a hacer la declaración de la renta por ello. Ahora al vender la vivienda habitual si hay que hacer la declaración de la renta. Aunque antes no la tuviéramos que hacer por no llegar al mínimo exento. Pero quedará exenta de pagar por incremento de patrimonio.
Lo que si tendrá que pagar es el Impuesto de Plusvalía Municipal al ayuntamiento por haber vendido la vivienda habitual.
¿Y si uno de los cónyuges no tiene los 65 años?
Decíamos antes que habría que tener 65 años. Pero ¿y si el otro cónyuge es menor de esa edad?.
Se podría acoger a este beneficio si el cónyuge que no tiene los 65 años está en una situación de dependencia severa o gran dependencia. (De conformidad con la Ley de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las Personas en Situación de Dependencia). ¿Y que significa esto, según la Ley de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las Personas en Situación de Dependencia?
“Grado II de dependencia severa. Cuando la persona necesita ayuda para realizar varias actividades de la vida diaria (ABVD) dos o tres veces al día pero no quiere el apoyo permanente de un cuidador o tiene necesidades de apoyo extenso para su autonomía personal.”
“Grado III de gran dependencia. Cuando la persona necesita ayuda para realizar varias actividades de la vida diaria (ABVD) varias veces al día y, por su pérdida total de autonomía física, mental, intelectual o sensorial necesita el apoyo indispensable y continuo de otra persona o tiene necesidades de apoyo generalizado para su autonomía personal.”
Pero, ¿qué es la vivienda habitual?
También hay que dejar claro el concepto de lo que es la vivienda habitual.
La vivienda habitual a efectos de Hacienda, tiene que cumplir estos requisitos (de forma resumida):
- Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
- Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses, contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
¿Y que pasaría si tengo más de 65 años y la vivienda que vendo no es la habitual?
La venta o transmisión de una vivienda que no es la habitual, por ejemplo una segunda vivienda, aunque se tenga más de 65 años, si tributaria a efectos del IRPF como incremento de patrimonio. Sólo estaría exenta de impuestos, siempre que el importe total obtenido en la venta se contrate un seguro de renta vitalicia asegurado a su favor. La cantidad máxima para contratar dicho seguro será de 240.000 euros. Y esto hay que contratarlo en un plazo máximo de 6 meses. Este es un producto de ahorro a largo plazo que comercializan las aseguradoras.
El beneficio fiscal alcanza hasta los primeros 240.000 euros de beneficio. Es decir, si la ganancia patrimonial fuera de 250.000 euros, se tributaría solo por 10.000 euros.
¿Y si no tengo 65 años y la vivienda que vendo no es mi vivienda habitual?
En este caso, nos tocaría pagar como incremento de patrimonio en el IRPF. Sólo estaríamos exentos en el caso de que la vivienda habitual sea la vendida y la comprada.
Hay unos plazos para la reinversión del capital obtenido por la venta de la vivienda habitual, en la compra de otra vivienda habitual. Con carácter general, la reinversión debe producirse en un periodo de dos años desde la venta o en los dos años anteriores a la misma. Toda venta fuera de ese plazo computaría como una ganancia patrimonial en la declaración de la renta.
¿Como tributa la venta de una vivienda que no es nuestra vivienda habitual?
Si la vivienda vendida no es la vivienda habitual. Se deberá declarar el importe obtenido de la venta en su declaración de la renta del ejercicio en que se haya generado la ganancia patrimonial.
Caso de que el precio de venta es mayor que el de compra. Se habrá generado una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF. En el precio de adquisición, se incluyen los impuestos pagados en la compra y las mejoras realizadas en el inmueble. En el de venta, también se incluyen los impuestos pagados por la operación de venta.
Si el precio de venta es menor que el de compra. Entonces tenemos una pérdida patrimonial y, por lo tanto, no tributa. Pero esta minusvalía se puede compensar con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.
La ganancia patrimonial generada por la venta de un inmueble tributa en el IRPF en la tarifa del ahorro. Esta tarifa cuenta con tipos inferiores a la tarifa general. Sólo en el caso en que entre la compra y la venta transcurran menos de 12 meses, se aplica la tarifa general.
El importe neto considerado como ganancia patrimonial tributa según la siguiente escala, a partir de 2016. Los primeros 6.000 € de plusvalía aplicarán un tipo del 19%. Los siguientes, de 6.000 a 50.000 € el 21%. Y de 50.000 en adelante el 23%. Por ejemplo, una persona que obtuviera una ganancia patrimonial de 50.000 euros en 2016 deberá pagar 1140 + 9240 = 10.380 euros en su declaración de la renta.
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