Como reclamar los gastos de formalización de la hipoteca.

El 23 de diciembre del 2015, el Tribunal Supremo dictó sentencia. En esta responsabilizaba a los bancos de los gastos derivados de la formalización de las hipotecas. Ahora los tribunales dicen que estos gastos tienen que cargar los bancos con ellos.

¿Cuales son los gastos de formalización de la hipoteca?

Los gastos que se pueden reclamar son:

• La factura del Registro de Propiedad por haber inscrito la hipoteca en el Registro.
• El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
• La factura del notario por la escritura de la hipoteca.
• Los gastos de tasación de la vivienda.
• Los gastos de gestoría si los hubiera y los hayas impuesto el banco.

En una primera estimación, estos gastos, pueden estar entre los 2000 y 3000 €. Varían dependiendo de Comunidad Autónoma. También varían según el banco y el año en que se haya constituido la hipoteca y del importe de esta.

Como dije antes, el Tribunal Supremo el 23 de diciembre de 2015 dictó una sentencia que dice que los gastos de las hipotecas no se tendría que hacer cargo el cliente del banco de todos esos gastos. O por lo menos que el banco se hiciera cargo de parte de ellos, ya que son los bancos los interesados en que esa escritura hipotecaria se registre en el Registro de la Propiedad.

¿Qué pasos hay que dar?

1. Lo primero que hay que hacer es reclamar al Servicio de Atención al Cliente del Banco con quien se contrató la hipoteca.
2. Interponer la demanda judicial si han pasado dos meses desde que hemos puesto la reclamación, y el banco no nos ha contestado. O si nos ha contestado pero la respuesta fue negativa. En esa demanda lo que hay que plantear es que anulen esa cláusula de la hipoteca por abusiva, con la consiguiente devolución de los gastos pagados incorrectamente. Estos gastos tendrán que ir documentados con sus facturas correspondientes.

¿Cuáles son los plazos?

Los plazos para reclamar son:

• Para las hipotecas que aún están vigentes, cuatro años a contar desde la fecha de la sentencia del Tribunal Supremo, es decir hasta el 24 de diciembre de 2019.
• Para las hipotecas que ya hayan sido pagadas, se podrán reclamar aquellas cuyo pago total se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de diciembre de 2015. Es decir, las que se pagaron antes del 23 de diciembre del 2011 ya no se pueden reclamar estos gastos.

Explicación de los gastos que se pueden reclamar.

Sólo se pueden reclamar los gastos que se refieren a la hipoteca, a su formalización.  Estos son alguno de los gastos que se pueden reclamar y por qué:

Factura del notario y del Registro de la Propiedad. 

La sentencia del Tribunal Supremo dice literalmente: “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.

Es decir dice que el que tiene el interés principal en la documentación notarial e inscripción en el Registro es el prestamista, es decir, el banco. Además en este punto no se permite que este gasto se reparta entre el banco y el cliente. Es decir los bancos hacen recaer todo este gasto sobre el que pide la hipoteca, con lo que esta cláusula es abusiva.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. 

Según el texto de la ley del impuesto, literalmente dice: “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”.

Según la sentencia del Tribunal Supremo y según el texto de la ley del impuesto, es el Banco el que tiene que pagar este impuesto. Es el prestamista o banco el que está obligado al pago de la totalidad del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

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